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行业观点：钟世虎｜话匣子：上海首套房贷利率为何偏高？是否有机会进一步下调？【2023年4月26日】
日期：2023-04-26
时下，不少城市首套房贷利率已经低至3.7%，但上海的首套房贷利率最低依然保持在4.65%。为何上海首套房贷利率偏高？是否有机会进一步下调？请听报道。
记者致电中国银行网点咨询上海地区最新的房贷利率政策：
记者：“我想问一下，现在我们这边的房贷利率政策是什么样子的？”
客户经理：“房贷利率政策，你上海地区对吗？”
记者：“对！”
客户经理：“首套4.65，二套5.35。”
记者：“这是最低了吗？”
客户经理：“对的，上海地区全部都统一的。”
目前贷款市场报价利率LPR为4.3%，首套4.65%，相当于LPR加35个基点，二套5.35%，相当于LPR加105个基点。监管部门对全国首套房贷利率下限规定是LPR减20个基点，目前为4.1%。对部分房地产市场连续下跌的城市，允许首套房贷利率阶段性突破下限。
易居研究院研究总监严跃进解释说，首套房贷利率下限高低与所在城市楼市活跃程度有关，以上海为代表的一线城市楼市恢复较好，首套房贷利率下限没有动的必要。“这个地方很重要的一个逻辑，就是说4个一线城市在房地产政策放松方面相对来说还是谨慎一点的，所以说在利率方面它不会这么刻意地去进行下调。但是别的一些城市，它是有一定的市场因素的，比如说房地产市场确实表现非常不好，也需要通过降低利率的来刺激住房消费需求。”
在前不久举行的央行一季度金融统计数据新闻发布会上，货币政策司司长邹澜透露，放松首套房贷利率下限政策对支持部分城市房地产市场平稳运行起到积极作用。“这些城市执行的下限与全国下限相比，大概低10~40个基点，12个城市取消了首套房贷利率下限，首套房贷利率政策的调整优化，带动房贷利率有所下降。今年的3月，新发放个人住房贷款利率4.14%，同比下降了1.35个百分点。”
在发布会上邹澜表示，首套住房贷款利率政策动态调整机制可以“既管冷、又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，可以实现因城施策原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整。
本月15号，国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，整体明显企稳回升，成都、杭州、上海位居新房涨幅榜前三，成都、北京、上海位居二手房涨幅榜前三。严跃进预计，那些突破全国首套房贷利率下限的城市，利率优惠将逐步撤回。“这种非常低的利率，在今年二季度或者说今年三季度，有些地方有可能是要收回去的。”
反观上海，上海国家会计学院房地产专家钟世虎认为，目前4.65%的首套房贷利率下限保持稳定能较好地匹配了目前上海楼市的活跃程度，与那些靠突破首套房贷利率下限刺激需求的城市没有可比性。“比如我们承受4.65的利率，我们能获得的回报是多少？这也就是回到了咱们的楼市是过热还是过冷，就是房住不炒的前提下，上海的楼市现在整体发展还是比较好的，所以整体而言，全局性地去降低，我觉得机会不大。不能去和其他城市对比，和那些所谓的4以下的城市对比，因为我觉得这本身是两个市场。”
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