本报记者 李嘉亮

缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限，非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房，取消离异购房合并计算住房套数规定，二孩及以上的多子女家庭可再购买1套住房……5月27日，上海发布一系列楼市新政（以下简称“上海5·27新政”），调整优化住房限购政策。

与此同时，上海、广州、深圳相继调整首套房最低首付款比例和商业性个人住房贷款利率。北上广深超一线城市相继落实楼市松绑政策，进一步激发房地产市场活力。

降低购房门槛促成交

“‘上海5·27新政’是贯彻落实今年4月30日中央政治局会议精神，结合房地产供求关系新变化，满足人民群众对优质住房的新期待，进一步消化存量房产和优化增量住房的重要举措。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池说。

诸葛数据研究中心监测数据显示，今年5月（统计时间截至27日）上海二手房成交14185套，较4月份下降22.3%，较去年同期下降5.2%；今年前个5月累计成交74305套，较去年同期下滑10.2%。

“本轮房地产去库存面临较大压力。”粤开证券首席经济学家罗志恒分析，商品住宅去化周期长，截至今年一季度长达23个月；房地产销售、投资降幅大，今年1—4月商品房销售面积和销售额同比分别下降20.2%和28.3%，房地产投资同比下降9.8%；房价低迷时间长，截至今年4月已连续25个月负增长；房地产供需关系发生重大变化，新房销售峰值已过。“‘松绑’政策能在一定程度上改善这一现状。”他说。

政策发布首日，上海市某房产中介机构呈现全员忙碌的状态。该机构韩经理告诉记者，政策发布以来，买卖双方的咨询量都很大，看房的客户络绎不绝。看房者的目标主要以小户型为主。他说，小户型在二手房市场流动起来后，有置换需求的大户型购房者获得了现金流，才可能进一步置换大户型。

“上海限购松绑政策体现了对外来人口、多子女家庭、离婚家庭住房需求的照顾；上海、深圳、广州首付款比例和房贷利率下降，降低了购房人的门槛和购房成本，是惠民生的重要举措。新政会激发一部分潜在需求变为有效需求，有利于平衡供求关系，促进楼市回暖。”赵秀池说。

当前，我国房地产市场供求关系发生了根本性变化，北上广深超一线城市的房地产政策调整，释放出政府扩大房地产需求、稳住房地产市场的政策取向。在上海国家会计学院副教授吉瑞看来，本轮政策在全面扩大需求的同时，还重点向3方面进行倾斜：一是更关注需求的结构性问题，充分考虑外地居民、本地多孩家庭、离婚家庭以及房屋赠予家庭等多种购房需求；二是政策更具针对性，以上海“5·27”新政为例，针对外地户籍，在上一轮政策放开外环以外区域商品房的基础上，本次放开市区二手房，同时鼓励企业收购2000年以前的小面积商品房，“老破小”去库存成为打通上海楼市交易环节的关键；三是本轮政策着眼于构建房产新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善型住房需求。

“大多数城市均发布政策鼓励有条件的行政事业单位、企业和租赁机构收购存量住房，为职工提供保障性住房。”吉瑞建议各地建立完善保障性住房租赁相关政策。

多举措刺激消费意愿

在降低门槛的同时，“上海5·27新政”宣布调整商业性个人住房贷款利率下限：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减45个基点，最低首付款比例调整为不低于20%；二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减5个基点，最低首付款比例调整为不低于35%。

5月28日，广州市调整优化差别化住房信贷政策，首套、二套房首付比例分别调整为15%、25%，同时，取消首套和二套房贷利率下限。当晚，深圳宣布下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

记者了解到，目前多家国有大行已对广州地区执行的房贷利率进行下调，首套房最低利率调整为3.40%（此前为3.85%），二套房最低利率调整为3.8%（此前为4.25%）；深圳也有多家银行按照最新政策执行房贷利率及首付比例。

“以广州地区的主流首套房贷利率为3.85%，调整至3.4%后，若按照贷款100万元，期限30年等额本息计算，购房者月供将减少约254元，总利息减少约9.1万元。”某广州市商业银行专柜经理举例说。

无论是下调首付款比例还是降低商业性贷款利率，都是激发消费者购房意愿的举措。但居住在上海嘉定区的宋先生看到新政后，仍透露出一丝无奈。他说：“各项政策都呈现出有利于消费市场的态势，但房子总价还是太贵，有点力不从心。”

赵秀池分析，当前房价仍处于高位，在购房人收入有限的情况下，买房负担依旧很重。即便降低了首付款比例和贷款利率，仍有很多人缺乏购房意向。

吉瑞直言，本轮政策调整后，购房者迎来了最低首付和最优贷款条件，这有利于刺激购房需求，降低购房负担，但政策实施的效果取决于购房者的预期，一方面，楼市止跌的趋势并未明朗，购房者可能还存在观望情绪；另一方面，购房者对未来收入的预期也决定了其加杠杆的力度大小。同时，在扩大房产信贷的同时，要避免出现新的杠杆风险。

专家建议进一步优化政策

未来应继续采取哪些措施进一步支持房地产市场稳定？罗志恒建议，在限购方面，一线城市有必要进一步放松，例如，放开郊区限购、全市范围内增加购房指标等；在房贷方面，各地在“因城施策”的基础上，及时调整首付比例和房贷利率，提振居民购房意愿和信心；在政府收储方面，加大中央财政对地方的支持力度，缓解地方财政压力，推进收储工作顺利进行；在供给方面，通过出让优质地块等举措，满足居民对好地段、高品质商品房的需求。

“要构建房产发展新模式，满足居民多层次的住房需求。”吉瑞建议，未来的政策可以从以下三方面进行探索：一是进一步完善保障房和商品房体系，比如完善保障房的流通、权益、周转等环节的制度设计；二是形成房地产和金融的良性循环，通过REITS等金融工具形成退出机制，盘活国有平台公司等主体持有的保障房资产，构建多元化的融资体系，同时提升城市房屋的租售比；三是继续坚持因城施策、因地制宜的房地产政策，对于房产交易不活跃、地方财政困难的城市，央行可以创设特殊的货币政策工具，政策性银行和商业银行要加大支持力度。

赵秀池认为，未来房地产调控应进一步优化调整过去从严的限购、限贷、限价、限售等政策，在政策空间允许的情况下，进一步降低住房贷款利率。

“还要从源头处理好房地产与金融的关系、房地产与城镇化的关系、新房开发与旧城改造的关系、存量房产与增量房产的关系、商品房与保障房的关系、租赁住房与产权住房的关系等，做好城市规划、房地产规划，从供求平衡、居业联动、职住均衡等角度制定一系列政策，重树市场信心，助推楼市走出低谷。”她说。

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